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LOGEMENTS / BILANS LOIS

LE MAL LOGEMENT - EN 2016

 

AU SOMMAIRE :

- LES CHIFFRES ET BILANS EN 2016

- LES DIFFERENTES LOIS SUR LE LOGEMENT

- NON AUX EXPULSIONS HORS TREVES HIVERNALES

 

 

1ERE PARTIE : LES CHIFFRES/ BILAN EN 2016

La Fondation Abbé Pierre publie jeudi 28 Janvier son 21e rapport sur le mal-logement, qui montre une aggravation de la crise.

Un chiffre-choc en 2016 : la France compte 3,8 millions de personnes sont mal-logées en France, selon la Fondation Abbé Pierre. Parmi elles, 900 000 n'ont pas de logement personnel

Deux décennies que la Fondation Abbé Pierre rend un volumineux rapport en forme de cri d'alarme sur le mal-logement. La crise, rappelle l'association dans son enquête annuelle, publiée jeudi 28 janvier, s'est traduite par une forte hausse de la pauvreté au cours de la période 2008-2012 et le logement s'inscrit au cœur du décrochage des couches populaires. Au total, à des degrés divers, près de 14,5 millions de personnes sont victimes de cette crise du logement, selon la Fondation Abbé Pierre.

Plus de 140 000 personnes vivent sans domicile

Si l'association évalue à 3,8 millions le nombre de mal-logés, ce chiffre englobe deux grandes catégories. Il recense d'une part 2,9 millions de personnes qui vivent dans des conditions de logement très difficiles (privation de confort et/ou surpeuplement) et d'autre part 900 000 personnes privées de "logement personnel".

Sur ces 900 000 personnes, quelque 650 000 sont contraintes d'habiter chez un tiers, dont une partie croissante (+19% en dix ans) d'adultes retournant résider chez leurs parents, faute de moyens. Et 141 000, sans domicile, vivent dans la rue, dans des habitations de fortune ou hébergées dans des hôtels. Un chiffre en augmentation de 50% cette dernière décennie, selon l'enquête.

1,2 million de locataires sont menacés d'expulsion

Au-delà des 3,8 millions de mal-logés, plus de 12 millions de personnes sont fragilisées par la crise du logement, estime la Fondation Abbé Pierre. Qui regroupe-t-elle dans cette catégorie ? Elle recense d'abord les 1,12 million de propriétaires occupant un logement dans une copropriété en difficulté, avec des charges excessives pour une propriété dégradée. Elle compte ensuite 1,2 million de locataires en impayés de loyers ou de charges, encourant donc un risque d'expulsion.

L'association estime en outre que 4,2 millions de personnes vivent dans un logement en surpeuplement modéré, et donc qu'il leur manque une pièce par rapport à la norme admise. Elle ajoute enfin les 3,5 millions de personnes souffrant du froid pour des raisons de précarité énergétique, et 5,7 millions en situation d'effort financier excessif (consacrant plus de 35% de leurs ressources au logement). Au total, conclut-elle, "ce sont 14 466 000 personnes qui sont victimes de la crise du logement".

 

 

2EME PARTIE : LES LOIS SUR LE LOGEMENT

1 - Logement insalubre : Tout en détail
 

Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Un logement insalubre est un logement qui présente un danger pour la santé des locataires ou/et du voisinage.

Les deux principaux facteurs d’insalubrité sont :
• un bâti et/ou un équipement dégradé (humidité, risques d'incendie, chauffage défectueux avec risque d'intoxication au monoxyde de carbone etc.)
• des conditions anormales d’occupation du logement (mauvais usage, surpeuplement, location d’un local dépourvu d'ouverture sur l'extérieur).

L'insalubrité d'un logement est évaluée suivant une liste de 29 critères concernant l'hygiène et la santé, notamment :
• la superficie totale du logement (un logement de moins de 9m2 et d'une hauteur sous plafond inférieure à 2m20 est jugé insalubre)
• l’état du bâti : murs fissurés, escaliers ou sols instables, humidité importante
• les installations sanitaires (absence d'arrivée d'eau potable, d'eau chaude ou de siphon d'évacuation des eaux, absence de douche et de toilettes séparées de la cuisine et de la pièce principale)
• l'installation électrique (si l’installation n'est pas aux normes ou ne fonctionne pas)
• le chauffage (si l’installation ne permet pas un chauffage suffisant)
• les matériaux (présence d'amiante ou de plomb)
• l'absence d'ouverture donnant sur l'extérieur

 

Quels sont les recours pour le locataire ?

Si un immeuble représente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou de ses voisins, le préfet peut ordonner au propriétaire des lieux de prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

La procédure à suivre en cas de logement insalubre commence par l’envoi au propriétaire des lieux d'une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vos courriers restent sans suite, vous pouvez saisir l'Agence régionale de la santé (ARS). Vous pouvez aussi vous adresser à la mairie pour qu'elle saisisse directement l'ARS.

L'ARS procédera à la visite des lieux et évaluera si votre logement est insalubre en se référant aux critères cités plus haut.
Si l'ARS conclut à l'insalubrité, une commission départementale se réunit dans les 2 mois. Le Préfet prend ensuite un arrêté déclarant le logement insalubre.


 

Quelles sont les conséquences d'un arrêté d'insalubrité ?

Deux types d'arrêtés peuvent être rendus :
l'arrêté d'insalubrité irrémédiable : s’il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité par des travaux
l'arrêté d'insalubrité remédiable : si des travaux peuvent être réalisés pour remédier à la situation.

Dans le premier cas, le préfet prononce une interdiction définitive d'habiter dans les lieux.
Dans le second cas, le préfet donne au bailleur la liste des travaux à réaliser et les délais à respecter. Il peut prononcer, si nécessaire, une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Pour les logements qui font l'objet d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans les lieux, le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit l'arrêté préfectoral et ce jusqu'au terme du bail.

Pour les logements qui font l'objet d'un arrêté d'insalubrité remédiable avec interdiction temporaire d'habiter les lieux, le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit l'arrêté, jusqu'au dernier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux.


 

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Lorsque le préfet prend un arrêté d'insalubrité prononçant une interdiction définitive ou temporaire d'habiter dans les lieux, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement des locataires. S’il ne le fait pas, l'hébergement est pris en charge par le préfet aux frais du propriétaire.

Le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé à ses locataires.
Dans tous les cas de logement insalubre, le propriétaire doit verser à l'occupant une indemnité de réinstallation d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer.

Il existe diverses sanctions à l'égard d’un propriétaire qui ne respecte pas un arrêté d'insalubrité :
• en cas de refus de procéder au relogement de l'occupant, le propriétaire s’expose à 3 ans d'emprisonnement et une amende de 100.000 €
• en cas de refus sans motif légitime d'exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité, il s’expose à 1 an d'emprisonnement et une amende de 50.000 €

 

Concernant les cafards et les rongeurs 

Article 23 : Propreté des locaux communs et particuliers
23.1 : Locaux d’habitation

Dans les logements et leurs dépendances, tout occupant ne doit entreposer ou accumuler ni détritus, ni déjections, ni objets ou substances diverses pouvant attirer et faire proliférer insectes, vermine et rongeurs ou créer une gêne, une insalubrité, un risque d’épidémie ou d’accident.
Dans le cas où l’importance de l’insalubrité et les dangers définis ci-dessus sont susceptibles de porter une atteinte grave à la santé ou à la salubrité et à la sécurité du voisinage, il est enjoint aux occupants de faire procéder d’urgence au déblaiement, au nettoyage, à la désinfection, à la dératisation et à la désinsectisation des locaux.

Article 119 : Rongeurs
Les propriétaires d'immeubles ou établissements privés, les directeurs d'établissements publics doivent prendre toutes les mesures pour éviter l'introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d'entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place (notamment le soupiraux, les fenêtres des sous-sols munis de fil de fer fort, galvnisé à mailles de un centimètre de côté, tous les murs, toutes les cloisons seront rigoureusement étanches).
Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, etc., ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire évacuer tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer.

Le locataire est tenu de procéder à l'entretien courant de son logement. Il est donc tenu d'éliminer les punaises, cafards, etc... sauf s'il peut prouver qu'ils existaient avant son entrée. Car, si tout l'immeuble est infesté, la charge de désinsectisation doit revenir au propriétaire.
Les choses peuvent varier en fonction de votre bail, etc. Pour plus d'informations, adressez-vous directement à l'ADIL de votre departement.

Les associations de locataires et de défense des consommateurs peuvent également vous aider.

 

 

2 - Le Logement décent : Tout en détail

En France, tout logement occupé par un locataire en tant que résidence principale doit être décent. Voici un récapitulatif des caractéristiques qui définissent un logement décent.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un logement décent est un logement :
• qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants
• qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants
• qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

Ces 3 principes permettent d’évaluer la conformité d’un logement aux caractéristiques de décence.

A noter : les caractéristiques de décence sont définies par deux textes de loi : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

 

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur est tenu d’assurer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé. Pour être "décent", le logement doit aussi être équipé des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le propriétaire doit donc s'assurer que le logement qu'il met en location répond à toutes les mesures de sécurité et de salubrité :
• le gros œuvre (toit, sols, murs) doit être en bon état d’entretien et de solidité
• les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être en bon état
• les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé (par exemple : présence d'amiante ou de plomb)
• les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité
• les pièces principales, de séjour et de sommeil, doivent avoir une fenêtre pour assurer un éclairage naturel et un renouvellement de l'air suffisants.

Par ailleurs, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant :
• soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres
• soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Un logement décent doit comporter certains éléments d'équipement et de confort :
• une installation permettant un chauffage normal
• une installation d'alimentation en eau potable et une évacuation des eaux usées
• une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide et pouvant recevoir un appareil de cuisson
• un WC séparé de la cuisine
• un équipement pour la toilette (baignoire ou douche) permettant de garantir l'intimité personnelle.

A noter : dans le cas particulier d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut se limiter à un WC extérieur à condition que celui-ci soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
 

Quelques exemples de non-conformité

Un logement n’est pas conforme aux normes de décence si :
• la toiture n’est pas étanche
• les escaliers sont dangereux
• les garde-corps du balcon sont descellés
• les fils électriques sont dénudés
• les canalisations d’eau et de gaz sont en mauvais état
• il y a une infiltration d’eau par le sol
• l’éclairement naturel est insuffisant
• les fenêtres ne s’ouvrent pas sur l’extérieur
• les ouvertures ne permettent pas un renouvellement d’air suffisant
• aucune pièce principale n’a un volume ou une surface suffisante
• la pression et le débit de l’eau sont insuffisants
• l’éclairage dans la salle d’eau n’est pas protégé et présente un risque d’électrocution.
• il n’y a pas au moins une prise ou un éclairage dans chaque pièce.

 

Quelles sont les sanctions ?

Les dispositions légales sur le logement décent sont assorties de sanctions.

En cas de non conformité du logement, le locataire ne perçoit pas les allocations logement auxquelles il pourrait avoir droit.
Il peut toutefois continuer à bénéficier d’une aide au logement s’il démontre aux organismes payeurs (CAF ou CMSA) qu’il demandé par écrit à son propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité.
A noter : le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux.

Le bailleur ne reçoit plus l’aide au logement qui lui était versée en tiers payant.
Le propriétaire peut aussi se voir infliger une diminution de loyer et encourt des sanctions pénales en cas d'accident causé au locataire.

 

 

3 - Harcèlement du voisinage - Tout en Détail

Chacun a droit au respect de sa vie privée, il est donc interdit d'épier votre voisin dans ses faits et gestes. Attention également à ne pas en arriver au harcèlement moral dans les conflits de voisinage.                                                                                

Harcèlement du voisinage : le droit à la vie privée

Le voyeurisme est un délit passible d'un an de prison et de 45 000 € d'amende.

 

Respect de la vie privée

Le droit à l'intimité de la vie privée est garanti par l'article 9 du Code civil. La vie privée n'est pas définie par la loi, mais les tribunaux y incluent le secret de la résidence et du domicile.

Il est donc interdit d'attenter à cette intimité en observant ses voisins.

 

Harcèlement moral du voisinage

Article 222-33-2 du Code pénal «Le fait de harceler autrui peut être puni de 1 an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende».

Si le harcèlement moral est souvent dénoncé dans le cadre de la vie professionnelle, il peut également exister dans les relations de voisinage.

En cas de conflit de voisinage, vous ne devez pas harceler votre voisin dès lors que sa haie dépasse la hauteur réglementaire, ni menacer le voisin d'un procès dès qu'il utilise son barbecue ou que le chien de la voisine aboie.

 

Voisinage : recours judiciaires

En cas de litige de voisinage, avant d'entamer une procédure judiciaire, étudiez les possibilités de recours amiables, et particulièrement le conciliateur de justice.

Si vous avez échoué dans vos démarches de dialogue avec votre voisin, il vous reste la possibilité de saisir la justice pour régler un conflit de voisinage.

À quel tribunal s'adresser ?

Le juge de proximité est compétent pour les petits litiges de la vie quotidienne, dont le montant est inférieur ou égal à 4000 €. Le juge de proximité est également compétent pour une procédure de conciliation.

Le juge d'instance est compétent pour les litiges dont le montant est compris entre 4000 € et 10 000 €. Sa compétence est étendue aux litiges non résolus par le juge de proximité

À savoir : au-delà de 10 000 € et pour les litiges relatifs au droit de propriété, c'est le tribunal de grande instance qui est compétent.

 

 

3EME PARTIE : NON AUX EXPULSIONS APRES LA FIN DE LA TREVE HIVERNALE

Rappel du fonctionnement :

Créée par une loi de 1956, après l'appel de l'abbé Pierre à l'hiver 54, la trêve hivernale des expulsions locatives met à l'abri chaque année, pendant quelques mois plusieurs milliers de familles locataires menacées d'éviction pour impayés. 

La trêve hivernale est définie par l'article L 613-3 du Code de la construction et de l'habitation comme une période pendant laquelle on ne procède à aucune expulsion locative (« on sursit à l'exécution d'un jugement d'expulsion »). En pratique, cela signifie que l'on ne peut pas mettre les gens à la rue pendant l'hiver.

Toutefois, il existe des exceptions. L’expulsion est possible si :  - une solution de relogement dans des conditions suffisantes a été trouvée ; - l’occupant du logement s’y est installé illégalement et n’a pas de contrat de location ;  - le logement fait l’objet d’un « arrêté de péril », autrement dit n’est plus habitable en l’état.

Les expulsions concernent majoritairement des familles aux revenus modestes, touchées par un accident de la vie (perte d'emploi, maladie, séparation), qui les met en difficulté pour payer leur loyer.

Ces impayés ne concernent que 2,5% des loyers. Ils sont la conséquence "des loyers trop chers et de la pénurie de logements", affirme la Confédération nationale du Logement, qui aide les locataires.

Selon la Fondation Abbé Pierre, les décisions judiciaires d'expulsions pour impayés ont augmenté de 37% depuis dix ans pour s'établir à 120.000 en 2013. Et les expulsions effectives par la force publique ont doublé, pour atteindre près de 13.000 cas. Mais comme de nombreux ménages n'attendent pas l'intervention des forces de l'ordre pour quitter les lieux, souvent en catimini, c'est "plutôt 40 à 45.000 familles qui sont touchées par une expulsion"

 

L'exclusion de l'expulsion pendant la trêve hivernale

L'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution donne un sursis de plein droit aux décisions d'expulsion passées en force de chose jugée, pour l'exécution des mesures d'expulsion pendant la trêve hivernale. Ainsi, aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars de l'année suivante (31 mars en 2013). Toutefois, le bénéfice de la trêve hivernale est exclu :

  • pour les occupants dont le relogement est assuré « dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille » ;

  • pour les occupants sans titre qui sont entrés dans les locaux par voie de fait ;

  • pour les occupants d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ;

  • pour le conjoint violent dont l'expulsion a été ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l'article 220-1 du Code civil ;

  • pour les occupants de locaux spécialement destinés aux logements d'étudiants (CROUS), lorsque ces occupants ne répondent plus aux conditions d'octroi de ces logements.

À partir du mois d'avril de chaque année, les expulsions pourront à nouveau être mises en œuvre par un huissier, ce dernier devant se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

 

Comment se déroule une procédure d'expulsion en terme général??

L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après une décision judiciaire, et seulement du 1er avril au 30 octobre, entre 6h et 21h. Le propriétaire qui procède lui-même à l'éviction de son locataire est passible de trois ans de prison et 30.000 euros d'amende.
Lorsqu'un locataire ne paye plus son loyer, le propriétaire doit lui adresser par huissier un "commandement à payer". Au bout de deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance.

Si le juge décide de l'expulsion -il peut accorder un délai de 3 mois à 3 ans-, le jugement est porté à la connaissance du locataire par l'huissier qui lui remet "un commandement à quitter les lieux", avec deux mois de délai.

S'il ne part pas, l'huissier demande au préfet le recours à la force publique. Après avoir étudié la situation sociale du locataire, le préfet peut accepter ou non, mais aussi accorder un délai. Les familles reconnues prioritaires DALO (droit au logement opposable) ne peuvent théoriquement être expulsées sans relogement.

 

Comment se déroule l'expulsion ?

Après autorisation de la force publique, la date est décidée avec les forces de l'ordre. Un avis est envoyé au locataire. S'il n'a pas organisé son déménagement, ses meubles sont placés le jour J dans un garde-meuble ou laissés sur place (il devra contacter l'huissier pour les récupérer). Le locataire emporte avec lui des affaires et la serrure est changée.
Le délai entre le premier loyer impayé et l'expulsion est en moyenne de 15 mois, selon la Chambre nationale des huissiers de justice.

 

La loi prévoit une indemnisation des propriétaires

De quoi nourrir l'éternel débat sur la rivalité entre propriétaires et locataires. Un affrontement qui revient avec insistance à l'orée de la trêve hivernale, les premiers ayant parfois l'impression d'être victimes de la législation: "N'oublions pas qu'il y a assez peu d'impayés. Selon les statistiques de la Chancellerie, on estime que 2% des baux font l'objet d'un contentieux"

Quant aux problèmes spécifiques posés par la trêve hivernale, ils doivent être relativisés: la justice continue de fonctionner et se prononce encore sur les occupations illicites. Seulement les ordres d'expulsion sont retardés de quelques semaines voire quelques mois. Mais ce que les propriétaires ne savent pas c'est que la loi leur permet d'être indemnisé durant l'occupation illégale de leur bien. "Quant à ceux qui sont allés au bout de la procédure d'expulsion en obtenant un jugement qui n'a pas été mis en oeuvre, là encore, la loi prévoit une indemnisation".

Concrètement, si les forces de l'ordre ne sont pas venus déloger des locataires récalcitrants alors que la justice avait donné l'ordre, le propriétaire peut se retourner contre l'Etat.

 

Lutte contre la fin de la treve hivernale

Le 1er avril est "synonyme de peur au ventre" pour des milliers de personnes, ont dénoncé plusieurs associations (Fondation Abbé Pierre, Croix-Rouge, Armée du Salut, etc.), réunies en collectif. Les associations demandent "un moratoire" des expulsions pour mettre en place "une vraie politique de prévention", tout en dédommageant les propriétaires.

40 à 45.000 familles menacées chaque année, La cause des expulsions, ce sont "des loyers trop chers",

La part du budget d'un ménage consacrée au logement a augmenté de 8 points en dix ans, passant de 20 % à 28 %

Parallèlement, commence un mouvement de remise à la rue de SDF qui ont été abrités pendant l'hiver dans les 16000 places d'hébergement temporaires, qui vont fermer progressivement avec les beaux jours

Un certain nombre de places d'hébergement, dans des gymnases, des salles de mairie, sont ouvertes dès qu'il fait froid. Elles se referment dès que les températures remontent. Et bon nombre de personnes mises à l'abri par grand froid repartent vers leur bout de trottoir sitôt le redoux pointant. Rien ne leur est proposé, faute de places d'hébergement pérennes. Le Collectif Les Morts de la Rue rappelle que la vie à la rue tue, en 2014, 480 personnes sont décédés.

 

Ne laissons personne dans la rue !!

Alors, à qui la faute? Certes l'État est responsable de la prise en charge des personnes sans-abris. Il n'est pas le seul à assumer cette mission: il y a les collectivités locales, celles qui refusent parfois la construction de logements sociaux ou de centres d'hébergement dans leur commune; il y a également les bailleurs sociaux qui rejettent bien souvent les ménages qu'ils estiment à risques car disposant de revenus tel que le RSA; il y a ces associations qui accueillent et ne font pas toujours valoir le droit des personnes.

 

Date de dernière mise à jour : 13/03/2017

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